原標(biāo)題：310.5億！香港置地聯(lián)合體上海拿地 業(yè)內(nèi)稱提振市場(chǎng)
2月20日下午，上海市土地交易市場(chǎng)舉行了徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)活動(dòng)。最終，香港置地聯(lián)合體成功奪得標(biāo)的，成交總價(jià)310.5億元，溢價(jià)率0.1%，樓板價(jià)約為28563.55元/平米，預(yù)計(jì)總投資逾600億元。
值得一提的是，這一總價(jià)已超過2014年中民投拿下董家渡地塊的248.5億元以及2016年招商華僑城聯(lián)合體拿下深圳會(huì)展中心地塊的310億元。
28個(gè)地塊整體出讓，利于控制價(jià)格、提升區(qū)域協(xié)調(diào)性
據(jù)了解，該地塊于2019年12月底發(fā)布預(yù)申請(qǐng)公告，今年1月19日公布兩名預(yù)申請(qǐng)人，2月11日起正式掛牌，并宣布于2月20日掛牌截止。資料顯示，該地塊為無底價(jià)掛牌出讓，設(shè)立起始價(jià)310.2億元，增價(jià)幅度為200萬元。
公開資料顯示，該幅地塊東至瑞寧路，南至瑞寧路、龍騰大道，西至東安路，北至龍華中路，包含徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS3單元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊內(nèi)xh130C-02等28個(gè)地塊。根據(jù)規(guī)劃顯示，這28個(gè)地塊涉及商辦、餐飲旅館業(yè)、文體、商品住宅、社會(huì)租賃住宅、廣場(chǎng)用地等多種業(yè)態(tài)，總占地超過32萬平米，總開發(fā)體量約180萬平米。
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦點(diǎn)評(píng)稱，去年12月份，市場(chǎng)就在預(yù)熱這幅地塊，一般節(jié)后市場(chǎng)也會(huì)有復(fù)蘇的過程，現(xiàn)在這幅重量級(jí)地塊，有助于市場(chǎng)快速回歸正常節(jié)奏。雖然地塊出讓總價(jià)已經(jīng)刷新上海的土地總價(jià)紀(jì)錄，但是由土地本身因素造成的。這幅地塊包括28幅小地塊整體出讓，就算樓板價(jià)再便宜，總體量放這里，總價(jià)不會(huì)低。
在盧文曦看來，土地整體出讓好處之一在于可控制價(jià)格。這批土地位置較好，徐匯濱江已經(jīng)聚集諸多高端社區(qū)，區(qū)域定位文化、航空服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。如果割小塊地，有可能會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)成交。溢價(jià)率高說明拿地情緒高漲，如果連續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)率，土地市場(chǎng)熱度會(huì)傳遞到房屋買賣市場(chǎng)，對(duì)控房?jī)r(jià)不利。
“上海正在徐匯濱江地帶建設(shè)新型智慧城區(qū)，但開發(fā)節(jié)奏、速度或低于業(yè)內(nèi)預(yù)期。目前徐匯濱江熱鬧的地方，主要集中在西岸美術(shù)館片區(qū)以及綠地繽紛城，其他地方顯得較冷清。開發(fā)項(xiàng)目和項(xiàng)目之間也離得較遠(yuǎn)，整體顯得較零散。濱江是個(gè)帶狀的地方，現(xiàn)在只是部分區(qū)域熱鬧，還沒有連城片。”盧文曦稱。
基于此，在盧文曦看來，這次采取大面積整體出讓，需要開發(fā)商承擔(dān)更多功能性事物，通過整體出讓，可以提升區(qū)域整體協(xié)調(diào)性。
除此之外，土地整體出讓，其好處還在于，可以在較短時(shí)間內(nèi)完成區(qū)片開發(fā)的目標(biāo)。盧文曦指出，在單幅土地開發(fā)建設(shè)過程中，較難對(duì)區(qū)域整體開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，開發(fā)企業(yè)往往想等區(qū)域成熟后項(xiàng)目入市，這樣可以獲得最大利潤(rùn)，但是這會(huì)拖累區(qū)域內(nèi)整體開發(fā)進(jìn)度。現(xiàn)在按合同約定，有全生命周期管理，所以開發(fā)時(shí)間會(huì)有保障。
香港置地主打高端產(chǎn)品，項(xiàng)目或?qū)⒋蛟靺^(qū)域標(biāo)桿
值得一提的是，在此之前，香港置地在上海的項(xiàng)目并不多。在浦東，香港置地和旭輝聯(lián)合打造了置匯旭輝廣場(chǎng)。在前灘，之前也有地塊，但后來退出了該項(xiàng)目。“這次能在徐匯濱江獲得土地，可彌補(bǔ)之前的缺憾。”盧文曦稱。
從開發(fā)風(fēng)格來看，香港置地具備較為濃厚的港資房企特點(diǎn)，開發(fā)產(chǎn)品以高端項(xiàng)目為主，商辦項(xiàng)目著重后期營(yíng)運(yùn)管理，注重長(zhǎng)線投資，品質(zhì)上也走地標(biāo)路線的風(fēng)格。
盧文曦稱，香港置地在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理上具有一定優(yōu)勢(shì)，對(duì)提升板塊內(nèi)商業(yè)商務(wù)檔次具有提升作用。不過，由于該項(xiàng)目體量巨大，不排除后續(xù)在一些小項(xiàng)目開發(fā)上，繼續(xù)尋求和其他企業(yè)合作的可能。
“對(duì)香港置地而言，該項(xiàng)目體量很大，起碼可開發(fā)10-15年，在區(qū)域內(nèi)可打造標(biāo)桿效應(yīng)。這對(duì)開發(fā)商品牌、區(qū)域定價(jià)權(quán)都有較大促進(jìn)作用。”盧文曦稱。
“巨無霸”地塊出讓，提振土地市場(chǎng)信心
值得一提的是，在新冠肺炎疫情影響下，此次上海徐匯濱江綜合體地塊的交易具有較強(qiáng)的信號(hào)意義。
“此次項(xiàng)目交易，在近期土地市場(chǎng)略顯悲觀時(shí)進(jìn)行，這說明新冠肺炎疫情帶來的沖擊是短期的，整個(gè)中國(guó)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌勁依然存在。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這客觀上說明了中國(guó)核心城市優(yōu)質(zhì)土地市場(chǎng)的投資價(jià)值，也說明了各類資本依然看好重點(diǎn)土地市場(chǎng)的投資。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次土拍為當(dāng)前略帶蕭條的土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。雖然很多房企近期資金面收緊，但各地預(yù)售證管控力度在減少，客觀上讓相關(guān)房企“行動(dòng)起來”，并積極獲得融資以擴(kuò)大拿地自由度。
盧文曦也表示，盡管受新冠肺炎疫情影響，但上海土地市場(chǎng)已接連成交多幅地塊，可提振樓市信心，后續(xù)市場(chǎng)恢復(fù)正軌后，供求也有望快速跟上。
記者 張曉蘭?
編輯 楊娟娟 校對(duì) 李銘
