今年樓市“錢緊”預(yù)期依舊 土地市場(chǎng)大概率低熱度運(yùn)行

本報(bào)記者 杜雨萌

“面包價(jià)格由面粉決定。”某種程度來說，觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)如何，土地市場(chǎng)是一項(xiàng)重要的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。對(duì)于剛剛過去的2019年來說，在“房住不炒”的定位下，受房企融資環(huán)境趨緊影響，房企拿地更加理性。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2020年土地市場(chǎng)大概率低熱度運(yùn)行。

中國數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月26日，全國300城共推出住宅用地10988宗，推出規(guī)劃建筑面積12.17億平方米，推出量較上一年增加4.56%。其中，成交地塊共8534宗，同比增加272宗；成交樓面均價(jià)4372.48元/平方米，同比上漲16.41%；從成交價(jià)上看，2019年全國300城住宅用地成交總金額41060億元，同比增加19.53%；此外，300城成交住宅用地綜合溢價(jià)率為14.56%，同比收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)。

“整體上看，2019年土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為理性。”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者分析稱，2019年上半年，房企在資金環(huán)境改善等因素影響下，熱點(diǎn)城市競(jìng)拍熱度提升顯著，部分地塊成交樓面價(jià)刷新區(qū)域甚至全市樓面均價(jià)歷史紀(jì)錄。但去年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持收緊態(tài)勢(shì)，金融監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，受行業(yè)調(diào)整預(yù)期強(qiáng)化及資金壓力加大等因素的影響，土地市場(chǎng)明顯降溫，住宅用地流拍率持續(xù)提升。

記者從克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)了解到，從近一年土地成交溢價(jià)率走勢(shì)來看，截至2019年12月末，土地成交溢價(jià)率僅為7%；而從土地市場(chǎng)流拍率走勢(shì)來看，呈緩慢走高趨勢(shì)，截至2019年12月末，土地市場(chǎng)流拍率達(dá)14%。

克而瑞研究中心市場(chǎng)研究總監(jiān)馬千里在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，2019年上半年，在一二線城市率先調(diào)整競(jìng)拍條件、加大優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)的刺激下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖，土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象也隨之減少。但進(jìn)入下半年，由于各地相繼收緊調(diào)控政策，且與土地市場(chǎng)密切相關(guān)的房地產(chǎn)融資渠道也從年中開始持續(xù)被收緊，隨著房企資金壓力的加大，土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象明顯加劇，這也是下半年來流拍率重回高位的原因所在。

但馬千里也指出，雖然2019年下半年流拍現(xiàn)象較上半年有所增加，但這僅僅是從2019年當(dāng)年的表現(xiàn)來看，若與2018年同期相比，流拍現(xiàn)象并不如2018年嚴(yán)重。

黃瑜認(rèn)為，2019年土地流拍數(shù)量較2018年減少，也與地方政府更加理性地推地有關(guān)。

值得關(guān)注的是，2019年12月23日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，在部署2020年重點(diǎn)工作時(shí)首先明確的，就是要著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在馬千里看來，從政策層面來看，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行基調(diào)；而在資金面上，銀保監(jiān)會(huì)在去年年末稱要完善房地產(chǎn)融資統(tǒng)計(jì)和監(jiān)測(cè)體系，嚴(yán)厲打擊違規(guī)行為。總的來說，“錢緊”預(yù)期將進(jìn)一步導(dǎo)致房企在拿地時(shí)更加謹(jǐn)慎，而土地市場(chǎng)熱度大概率仍會(huì)持續(xù)低位運(yùn)行。證券日?qǐng)?bào)