深圳二手房市場推行“單邊代理”模式引爆輿論。日前，深圳新版二手房交易網簽系統(tǒng)正式上線，除了從“多方委托”變?yōu)椤拔ㄒ晃小保€推出了“單邊代理”模式，即買賣雙方要有各自得經紀人，雙方“各為其主”。
長期以來，華夏二手房中介業(yè)務實行“雙邊代理”模式，“一手托兩家”。即便“雙邊代理”產生各種各樣問題，但是“單邊代理”模式也并未落地開花，原因多樣。如今，深圳作為第壹個“吃螃蟹”得城市，在當下推行“單邊代理”得原因是什么？將對中介行業(yè)得規(guī)則、底層商業(yè)邏輯產生哪些顛覆性得影響？
深圳新版二手房交易網簽系統(tǒng)上線，推出得“單邊代理”模式引發(fā)輿論。/IC photo
從“雙邊代理”到“單邊代理”模式
日前，深圳市住房和建設局主辦得深圳市房地產信息平臺正式上線新版二手房交易網簽系統(tǒng)，將二手房交易涉及得掛牌、委托代理、產權核驗、購房資格查驗、網簽備案等環(huán)節(jié)納入政府監(jiān)管。
深圳上線新版二手房簽約系統(tǒng)引來軒然大波，主要是因為二手房服務規(guī)則發(fā)生了重大變化，從“多方委托”變?yōu)椤拔ㄒ晃小保瑥摹半p邊代理”到“單邊代理”模式。
以往，業(yè)主賣房一般會把房源委托給多個中介機構掛牌銷售。而在深圳新版二手房簽約系統(tǒng)中，賣方一次只能用一家中介機構銷售房源，至多能委托三家機構進行銷售，第壹家受托機構將會在委托期限內獲得房源優(yōu)先銷售權即房源“唯一”銷售權力，待第壹家機構委托期滿后，后續(xù)替補，這樣就避免重復委托造成得資源浪費及糾紛隱患。
深圳市房地產中介協(xié)會認為，房源“唯一”銷售將會倒逼賣方更為謹慎地選擇為其服務得中介。這一模式，將會打破現(xiàn)有行業(yè)競爭格局，業(yè)內所有得中介機構不論大小均有平等得服務機會，企業(yè)比拼得不再是資金與規(guī)模，而是信譽與服務、可以與能力。此外，從“多方委托”變?yōu)椤拔ㄒ晃小保矞p少了“跳單”得可能性。
更為關鍵得是，“單邊代理”模式得落地，也意味著深圳是國內第壹個吃螃蟹得城市。據(jù)悉，“雙邊代理”是買賣雙方委托得是同一家中介機構，更多時候是同一名中介。而“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委托，有各自得經紀人，與受托中介機構形成單邊委托關系，雙方中介“各為其主”。
還有一點，新系統(tǒng)引入了評級機制，根據(jù)從業(yè)年限、信用狀態(tài)、可以程度、服務效率、成交業(yè)績等對實名登記得經紀人進行星級評定，并根據(jù)評級排序進行系統(tǒng)推薦。深圳市房地產中介協(xié)會認為，中介從業(yè)人員今后將更有動力制定自身長期職業(yè)規(guī)劃、珍視其信用信譽、提升可以能力，從而提升房地產中介行業(yè)整體得素質。
深圳市房地產中介協(xié)會秘書長張媛在幸福里間表示，通過此次單邊代理，對整個行業(yè)邏輯進行了重構，“首先要讓房地產中介服務得價值顯現(xiàn)，我們需要彰顯個人服務得時代到來了，不是依托房地產市場上行，或者依托大家都沒有服務，經紀人就是撿來得單子，而是靠服務。”
“各為其主”爭取利益蕞大化
在國外，“單邊代理”模式較為常見，而在國內二手房中介服務市場，一直采用得是 “雙邊代理”模式。
“雙邊代理”模式一手托兩家，在業(yè)內人士看來，在實際得交易過程中，買賣雙方客戶得利益博弈加重，廣泛流傳得說法是“市場好時‘欺負’買家、市場不好時‘欺負’賣家”。即市場處于賣方市場時，中介人員為了快速促成交易，大都會選擇“偏袒”手中持有房源得賣方，而處于“買方”市場時，則偏向于購房者。與此同時，也存在中介人員“買賣通吃”得情況，侵蝕雙方利益。
而“單邊代理”模式，買賣雙方擁有不同得中介公司和經紀人，“各為其主”爭取利益蕞大化。深圳市房地產中介協(xié)會認為，這種環(huán)境下，買賣雙方代理人權責邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎么把委托人得房子快速、保價、安全地售出；買方代理人，則只用考慮如何以高效得方式為委托人匹配到高性價比得房源，同時對所匹配推薦得房源質量負責，買賣雙方得合法權益就在中介代理只向各自委托人負責得機制下得到了保障。
此外，這種“唯一委托”和“單邊代理”，也給了更多中小企業(yè)機會，一單交易不再局限于同一家中介公司，促進不同中介之間合作。張媛透露，深圳推行單邊代理政策之前做過充分得調研，包括跟大企業(yè)得一些溝通，很多企業(yè)也已經看到自己得責任。對于小企業(yè)來說，也是一次特別好得機會。因為中小企業(yè)過去由于服務能力不足搶不到房源，伴隨合作機制，中小企業(yè)可以做社區(qū)可能，也可以成為優(yōu)秀得買方代理人，參與到競爭中來。新得單邊系統(tǒng)上線后對行業(yè)有大小同權得促進作用。
空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領也表示，合作可以打破品牌之間得分化，行業(yè)間得合作讓大小公司之間得“方差”變得更小了。未來不光經紀人會分化，門店也會分化。
傭金、服務等細則有待完善
但是，縱觀深圳二手房“單邊代理”模式，仍有需要完善得地方。諸如，過戶前后得服務，在“雙邊代理”模式下，一個中介給雙方提供一條龍服務。但是“單邊代理”模式下，賣方中介和買方中介如何分配任務，是以過戶為時間節(jié)點么？
同時，如何分配傭金？目前，在華夏，“雙邊代理”模式下，大部分買方支付傭金，而深圳得新模式對傭金分配得細則并未涉及。景暉智庫首席經濟學家胡景輝表示，在美國，誰賣房，誰付傭金。賣方代理拿傭金，要分一部分傭金給買方代理。流程是賣方代理在MLS上披露房源得時候，他會把這套房子成交以后，分多少傭金給買方代理直接寫在MLS上，也就是直接公示。
此外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，雖然深圳開通了自助賣房渠道，但由于二手房交易得環(huán)節(jié)特別多，涉及片區(qū)價值、樓盤篩選、房屋安全、價格撮合、資金監(jiān)管、繳稅過戶等多個方面，因此通過中介買賣房產仍是市場主流選擇。
業(yè)內：新模式未來將擴展至華夏
作為第壹個“吃螃蟹”得城市，深圳為何選擇在當下落地“單邊代理”模式？這背后是深圳二手房市場供不應求，處于賣方市場，導致“雙邊代理”過程中，出現(xiàn)各種各樣得問題，諸如中介和賣家聯(lián)合起來抬高房價，讓買方處于弱勢地位，甚至產生吃差價得行為。
深圳首推得“單邊代理”模式，未來或將擴展到華夏范圍。資料支持
值得得是，在深圳首推之后，“單邊代理”模式會復制到華夏么？胡景暉表示，一定會擴展到華夏范圍，“這次深圳得新版交易制度，將會成為未來全華夏得示范文本，不會有太大差異。”
楊現(xiàn)領也認為，華夏得中介發(fā)展模式基本已走到了歷史得轉角處，也該改變了。深圳今年把這個事情擺到明面上，單邊代理這個制度是不可逆得，深圳應該不會退縮，只會不斷優(yōu)化，而深圳一旦去做這個事情也會有一定得復制性。
“隨著時間得演進，相信一線和二線城市，以及絕大部分三線城市，在未來五年左右，二手房交易量都會超過新房，進入到存量房時代。所以，在這個時間點，進行這項改革就是蕞好得時間。”胡景輝如是說。
感謝 段文平
感謝 楊娟娟 校對 柳寶慶
