錢緊一年 | 正榮加減法
來源：觀點地產(chǎn)新媒體
2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟。回望2019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。
2019年正榮地產(chǎn)需要解決的問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于規(guī)模。
飛馳在高速公路上，少有人會主動地踩上一腳剎車。
2019年，正榮地產(chǎn)宣布銷售額達到1307.08億元，完成了全年1300億目標(biāo)。這是正榮連續(xù)第二年突破千億門檻，但增速已從2018年的54%下降到21%。
2019年初提出“高質(zhì)量發(fā)展”口號的正榮地產(chǎn)，顯然是想和貼著高周轉(zhuǎn)、高杠桿標(biāo)簽的過去揮手告別。
過去十年是房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模化發(fā)展最快時期，包括正榮在內(nèi)的一批閩系房企，當(dāng)初想要做大規(guī)模，加杠桿是一件不得不做的一件事。
2013年，正榮選擇從偏安一隅到正式進軍上海，也標(biāo)志著從區(qū)域走向了全國化。
2016-2018年是正榮地產(chǎn)飛速發(fā)展的重要周期，董事長黃仙枝曾總結(jié)道：“2018年是看到結(jié)果的一年，同時完成IPO上市和邁入千億行列兩大任務(wù)。”
增速放緩、降杠桿、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、組織變革，都是正榮地產(chǎn)給2019年留下的幾個關(guān)鍵詞，也是規(guī)模沖刺后進入調(diào)整期的必經(jīng)之路。
而在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整，融資環(huán)境收緊的市場環(huán)境下，2019年正榮地產(chǎn)需要解決的問題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于規(guī)模。
規(guī)模變奏
“踏準(zhǔn)節(jié)奏”是外界對正榮的印象，從啟動全國化布局，到“三大引擎”戰(zhàn)略升級，再到登陸資本市場，正榮走出的每一步都決定著規(guī)模的快速增長。
“沒有規(guī)模就沒有行業(yè)地位，沒有行業(yè)地位，就很難吸引優(yōu)質(zhì)的資源、優(yōu)秀的人才，所以規(guī)模是必要的。”黃仙枝這樣解釋千億的意義。
正榮地產(chǎn)在2016年-2018年的簽約銷售金額分別為392.92億元、701.53億元、1080.17億元，3年內(nèi)銷售金額增長接近2倍，年復(fù)合增長率為65.8%。
實現(xiàn)千億規(guī)模后，2019年正榮地產(chǎn)的銷售增速明顯有所調(diào)整。2019年銷售1307.08億元，增長速度從2018年的54%下降至21%。
正榮地產(chǎn)對外回應(yīng)：“規(guī)模還是要跟市場相匹配，所以初步定的是每年30%左右增長率。”
數(shù)據(jù)來源：公司年報、觀點指數(shù)整理
除了調(diào)整銷售節(jié)奏，正榮地產(chǎn)同樣放緩了拿地的步調(diào)。
2019年上半年，正榮新增土地價值為181.7億元，同比減少35.9%，其中權(quán)益土儲價值約為160億元，總預(yù)計建筑面積為290萬平方米。
正榮地產(chǎn)收購的22幅地塊，其中僅兩個來自合營公司。截止到2019年6月30日，集團擁有土地儲備建筑面積達2630萬平方米。
資料顯示，正榮上半年新增土儲權(quán)益比例為88%，遠(yuǎn)高于目前總土儲的權(quán)益比例 57%。
顯然，進入新的發(fā)展階段，正榮地產(chǎn)改變了之前依靠合作提高合約銷售的路線，為了實現(xiàn)有質(zhì)量的增長，未來會適當(dāng)增加拿地權(quán)益比例。
關(guān)于2019年的拿地預(yù)算，財務(wù)總監(jiān)陳偉健在中期業(yè)績會上也有過相關(guān)表態(tài)：權(quán)益總預(yù)算大概是300億元。
“2018年土儲權(quán)益大概52%，2019年上半年新增土儲權(quán)益已經(jīng)達到接近90%，到6月底，整體土儲權(quán)益比已經(jīng)達到57%。”
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
雖然權(quán)益過低，但是大量合作開發(fā)是正榮地產(chǎn)能夠在短期內(nèi)沖進千億銷售的重要途徑。
從正榮地產(chǎn)近三年土地儲備所占權(quán)益來看，2017年末所占土地儲備建筑面積權(quán)益比為79.26%，2018年末為52.88%，截至2019年6月30日56.81%。
然而，規(guī)模是把雙刃劍。隨著合作開發(fā)項目大增，正榮地產(chǎn)非控股權(quán)益占比也逐年提升，導(dǎo)致歸母利潤權(quán)益占比減少。
數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)于2014年末-2018年末非控股權(quán)益占權(quán)益總額比例分別為6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%；截至2019年6月30日為36.57%，歸屬于母公司股東權(quán)益在權(quán)益總額中占比僅為47.98%。
正是意識到這一點，正榮地產(chǎn)在2019年初提出“高質(zhì)量發(fā)展期”口號，希望能在利潤和規(guī)模之間取得更多的平衡。
杠桿降溫
三年一道坎，邁過去就上升一個高度。
正榮也喜歡制定三年計劃，2016-2018年規(guī)模極速擴張同時，也是正榮地產(chǎn)降杠桿任務(wù)的重要三年，尤其是在2018年調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率及凈負(fù)債率都降至行業(yè)較低水平。
2014年末-2018年末正榮地產(chǎn)扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%，而2019年6月30日該指標(biāo)為73.34%，較年初下降0.69個百分點。
相較于調(diào)整后的資產(chǎn)負(fù)債率，正榮地產(chǎn)凈負(fù)債率下降幅度更大。2015年末-2018年末的凈負(fù)債率分別為326.16%、205.96%、183.22%、74.04%，僅用三年時間就將凈負(fù)債率降低了252個百分點。截至2019年6月30日，該指標(biāo)為77.07%，較年初增長了3.03個百分點。
“2016—2018年三年在調(diào)整，并不是一年，只是說我們的成果是2018年出現(xiàn)。”黃仙枝曾對觀點地產(chǎn)新媒體表示。
自2018年上市以來，正榮地產(chǎn)持續(xù)對債務(wù)結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，中長期債比例增加，短債比例下降，改善效果還是非常明顯的。
年初至今，正榮在融資方面先后通過發(fā)行優(yōu)先票據(jù)、優(yōu)先永續(xù)資本證券、銀團貸款、長租公寓專項債、資產(chǎn)支持證券、資產(chǎn)支持票據(jù)及進行股份配售，實現(xiàn)資本市場總?cè)谫Y金額逾人民幣130億元。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
另一方面，通過不斷債務(wù)置換，債務(wù)結(jié)構(gòu)更多元化，短期借貸比例進一步下降。于2019年6月30日，正榮凈債務(wù)與權(quán)益比率為70.8%。
調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，增加長債的另一面是推高了融資成本。從近三年來看，正榮地產(chǎn)融資成本分別為14.63億元、22.75億元、25.59億元，呈現(xiàn)逐年增長趨勢。
數(shù)據(jù)來源：公司年報、觀點指數(shù)整理
2019年中，正榮現(xiàn)金短債比相比期初繼續(xù)優(yōu)化，從1.19提升至1.21， 短期償債壓力不大。從長短債比來看，正榮在2019年中的長短債比為 1.11，相比年初的0.95略有提升。
已經(jīng)變道的正榮，這一年來也在不斷地自我調(diào)整，以求盡快適應(yīng)這一段新的路程。但是在融資收緊背景下，注定要付出一些代價。
根據(jù)正榮地產(chǎn)2019年中期業(yè)績報告顯示，期內(nèi)凈利潤為11.79億元，同比增長23.2%；核心凈利潤為11.51億元，同比增長33.4%；歸母核心凈利潤為9.05億元，同比增長21.3%。
盡管結(jié)轉(zhuǎn)利潤良好，但是正榮的負(fù)債和現(xiàn)金流情況似乎不容樂觀。
數(shù)據(jù)來源：公司年報、觀點指數(shù)整理
截至2019年年中，正榮地產(chǎn)流動負(fù)債為944.18億元，比2018年902.82億增加42億，比2017年745億增加了近200億。
現(xiàn)金流方面，2016年至2018年，正榮地產(chǎn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為-16.6億元、-42.39億元和-26.64億元。截至2019年6月30日，這一數(shù)據(jù)為-77.23億元。
值得注意的是，截至2019年6月30日，正榮地產(chǎn)的即期借款為249.03億元，較年初增長4.46%，占有息負(fù)債總額的47.41%；貨幣資金為301.37億元，現(xiàn)金短債比為1.21，不過扣除受限制現(xiàn)金及已抵押存款的話，貨幣資金為250.72億元，與短期借款持平。
人事?lián)Q防
隨著銷售規(guī)模不斷增大，正榮地產(chǎn)的內(nèi)部管理能力需要同步增長，人事變動不斷。
資料顯示，原正榮地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān)兼聯(lián)席公司秘書談銘恒于2018年11月離任；原正榮地產(chǎn)副總裁兼董事會秘書劉翔于2019年3月離任。
如果說這是掀起正榮地產(chǎn)最新一輪人事變化的浪頭，聯(lián)席總裁王本龍、商業(yè)總裁肖春和的離職，使得正榮正式進入人事?lián)Q防關(guān)鍵期。
數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理
11月10日，王本龍辭任正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事、行政總裁及授權(quán)代表職務(wù)，自11月20日起生效。暫代行政總裁一職的是公司執(zhí)行董事兼董事會主席黃仙枝，直至合適人選獲委任為止。
對于正榮地產(chǎn)而言，王本龍有著不同尋常的意義。其于2014年加入正榮地產(chǎn)擔(dān)任城市公司總經(jīng)理，僅用了不到四年的時間，就被任命為聯(lián)席行政總裁，被業(yè)界稱為“火箭總裁”。
在正榮地產(chǎn)不到6年的短暫時光里，王本龍給正榮地產(chǎn)的規(guī)模擴張帶來了佳績。數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)簽約銷售金額從2014年的169億元增長至2018年的1080億元，僅用四年時間就從百億沖到千億。
不過，從聯(lián)席總裁離任安排來看，正榮二代并未接班。
據(jù)公開資料，正榮地產(chǎn)實際控制人歐宗榮在正榮地產(chǎn)沒有任職，目前其子歐國強、歐國偉為正榮地產(chǎn)非執(zhí)行董事。從發(fā)展軌跡來看，正榮地產(chǎn)一直偏向職業(yè)化管理模式，這是在閩系房企中少見的。
有接近正榮的人士分析，正榮下任總裁人選不會是二代接班，會更傾向于職業(yè)經(jīng)理人，并且大概率為內(nèi)部提拔。
事實上，正榮一直不斷對組織架構(gòu)和管理運營進行改革，力求建立完整的股東大會、董事會、監(jiān)事會與經(jīng)理層相互制衡的公司治理結(jié)構(gòu)，實行產(chǎn)權(quán)股份化、組織公司化和管理制度化。
把總部搬到上海，是正榮地產(chǎn)對人才重視的開始。對人才的渴求也成為正榮遷都上海后一個頗為深刻的認(rèn)識。
“人才的水平差距太大了，不是一般的大。”黃仙枝曾表示，現(xiàn)階段自己相當(dāng)一部分精力正投入在更高效的經(jīng)營體系打造上面，以及培養(yǎng)出更具潛力的管理團隊，這兩點將是驅(qū)動企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵動力。
年初正榮制定了“新三年人才規(guī)劃”，在內(nèi)部人才供應(yīng)鏈堅持三個原則：干部有發(fā)展，管理崗位以內(nèi)部提拔為主；梯隊有培養(yǎng)，搭建完善的培養(yǎng)體系；基層高潛力，加大管培生和管培2.0的招聘。
經(jīng)歷過人事?lián)Q防的正榮，已經(jīng)徹底“大變樣”。除了人事變動，從2018年年末至2019年上半年，正榮也進行了組織架構(gòu)變革，包括合并大區(qū)、組織扁平化、合并總部職能管理部門、經(jīng)營授權(quán)下放等。
此前黃仙枝對觀點地產(chǎn)新媒體透露，上半年基本完成了組織變革的調(diào)整，下半年會繼續(xù)深化。
值得一提的是，樓市新形勢下，正榮地產(chǎn)也在悄然進行一場經(jīng)營提效的自我變革，還打造了一支跨區(qū)域作戰(zhàn)營銷戰(zhàn)隊——正榮營銷飛虎隊。
盡管如此，正榮地產(chǎn)無法掩飾對于千億之后追求規(guī)模和利潤平衡的憂慮。
